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不動産業者の選び方
■ ２０代でもアパートオーナーになれる不動産投資法【２０代不動産投資法】[AIR-20] ■ 貯金ゼロからはじめる夢の家賃収入!普通のサラリーマンが、月収７００万円 景気の低迷で、アパート家賃の値下がりと空室の問題がおきています。アパートを建築、購入する場合、 アパート業者の計画書を鵜呑みにしないことが大切です。アパート経営で失敗しないためには、 契約前に入念なチェックが重要です。 
入居率が長期間１００％はありえなく、満室家賃の約７０％を前提に検討することが必要です。 金融機関・銀行は満室の約８０％で査定します。 但し書きのチェック アパート計画書で、収入は高め、経費は低めに設定するケースの計画書があります（見かけの利回りを高く見せるため）。また「ただし、現時点の試算で、長期金額を保証するものではありません。」の但し書きもあります。しかしこのあいまいな現時点の試算が顧客への説得材料になっているので要注意です。 アパート建築の内訳価格のチェック 解体費用業者が負担ということがありますが、この費用も建築費用に上乗せになっているケースが大半ですので、アパート建築価格の内訳をチェックします。 共済会の仕組み組チェック 共済会の家賃９０％保証を鵜呑みにしないこと。家賃９０％の保証のため、毎月家賃の約４％の会費を支払います。実質は約８６％になります。ある大手のアパート業者で「当社は３０年の家賃保証をやっています」がありますが、１１年目からこの９０％保証家賃も２年ごとに改定される場合があり、内容について吟味することが大切です。
アパートは、一般的にアパート会社の建築工事費に対して、粗利が約３０％といわれています。 営業セールスマンは、歩合制が多く１億円の契約に対して、約３％ ３００万円が支払われます。 オーナーは、契約前に地元業者を初めとして、数箇所から見積もり書をとることが必要です。 各社のアパートの内容は、一律同じではありませんが多いに参考になります。単に入居者管理だけではなく、建物の長期修繕計画の具体策をもっているかが 重要です。（１０年、２０年、３０年の修繕計画表の作成、修繕費用計画など）修繕費は、５年ごとに建築総額の１．５％を積み立てることが必要です。しかし業者によっては、請負建築価格の１％以下の修繕積み立て計画になっているケースもありますので要注意です。工事の途中変更の水増しが行われるケースがあります。（例貯水槽など水廻りは多額の水増し傾向に注意が必要です）
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