収益物件購入にかかる費用

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新築・中古のアパート収益物件を購入する場合には当然その購入費用がかかります。ここでは、アパート物件購入時に必要となる物件（土地＋建物）以外の費用や経費について説明していきます。

仲介手数料

仲介手数料は不動産の売買取引を行う際、宅建業者に対して支払う報酬のこと。この報酬額は宅建業法という法律により上限が定められています。この手数料については、売買金額に応じて変わってきます。ちなみに、400万円以上の物件の場合には物件価格の3%＋6万円が仲介手数料の上限となります。

仲介手数料のしくみ

不動産の仲介手数料は宅建業法に基づいて以下のように上限が定められています。

売買代金200万円までの部分	5％＋消費税　（5.25％）
売買代金400万円までの部分	4％＋消費税　（4.20％）
売買代金400万円以上の部分	3%＋消費税　（3.15％）

計算方法は、超過累進課税と同様に計算されます。例えば、1000万円の不動産を購入した場合は、200万円×5.25%＋200万円×4.20％＋600万円×3.15％＝10.5万円＋8.4万円＋18.9万円＝37.8万円となります。

通常は400万円以上の物件の場合には、「物件価格×3%＋6万円＋消費税」という計算が行われます。先ほどの1000万円の不動産の場合を考えてみましょう。1000×3%＋6万円＝36万円です。この消費税は1.8万円ですから、これを加えて37.8万円となります。最初の計算と同じですね。不動産の売買で400万円未満の取引はあまりないので、基本的には上記の「物件価格×3%＋6万円＋消費税」という計算式が、収益物件・アパートなどの売買契約の際の仲介手数料となります。

不動産売買におけるコストの一つで意外と大きい金額になります。例えば、5000万円の中古のアパートを購入する場合の仲介手数料は157.5万円（税込）です。

アパートローン諸費用

アパート経営に係る費用の全額をキャッシュ（現金）で支払うという場合には必要ありませんが、ほとんどの場合でアパートローンを使われるかと思います。そのアパートローンを組む場合にもローンの諸費用必要となります。一般的には事務手数料、保証会社への保証料などが代表的です。事務手数料アパートローンを提供するほとんどの銀行・ノンバンクで必要になります。融資金額に比例するもの（融資総額の1%など）や、固定一律（10万円など）になっているケースがあります。

保証料
金融機関によっては融資の際に保証会社を付けるところがあります。
その場合は融資金額、総返済期間に応じた保証料の支払いが必要になってきます。

印紙代・契約締結に関連する費用
契約締結に伴う、収入印紙代、抵当権設定費用などが契約者の負担となることがあります。

こうした諸費用は金額にもよります。特に保証料は、金額が高いほど高く、返済期間が長くなるほど高くなります。金額的にもバカにならず5000万円ほど借りた場合には80万円～100万円くらいの費用がかかることになります。ちなみに、保証料を契約時一括ではなく、団信(団体信用生命保険）のようにローン金利に上乗せできることもあります。

消費税

消費税とは、モノやサービスの売買に係る税金です。意外とバカにならないのが消費税です。現在は5%であり、土地を除く建物部分の売買代金に対してかかってきます。例えば、5000万円のアパート（内土地が2000万円）の場合は、3000万円×5%＝150万円も消費税がかかることになります。

アパートなどの収益物件を購入する場合も、「消費」とみなされますので、消費税が必要になります。ただし、不動産の中でも消費税がかかるのは「建物」部分だけで「土地」の部分には消費税はかかりません。なぜなら「土地」は消費されてなくなるものではないからです。一方で建物は寿命があり、消費される「耐久消費財」ですから消費税の課税対象となります。

例えば、あるアパートを購入する際に、販売価格がおなじ5000万円でもその内訳によって消費税は変わってきます。新築物件のように建物の価値が大きい物件と、築数十年を経過した建物価値がほとんどない物件とでは、5000万円に占める消費税の課税割合が異なるからです。仮に前者が3000万円（建物）＋2000万円（土地）、後者が500万円（建物）＋4500万円（土地）であったとすれば、前者の消費税は150万円、後者の消費税は25万円と大きく違ってきます。

登録免許税＆取得税

登記、登録、特許、免許、許可、認可、認定などにかかる税金です。不動産投資の場合は、不動産の権利の登記にかかる税金となります。大きくは、建物の所有権保存登記、土地の所有権移転登記、アパートローンによる抵当権の設定登記があります。