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複数のアパート・賃貸マンションを所有し、年間の不動産所得が2,000万円を超えるような場合は、賃貸経営を法人化することで大きな節税効果が期待できます。アパート経営の戸数が増え家賃収入が増えてくると、サラリーマンの副業などの個人経営の場合、いくら必要経費を差し引いたとしても、所得税がどんどん多くなってしまいます。このような所得税が多い状態が続くと、なんとか節税できないとかと考える人が増えるのは当然だと思いますが、今回は法人を設立することで、所得の分散を図ることについて考えてみましょう。

不動産管理会社の役割は、管理法人が所有者であるあなた個人からアパートを一括借上げし、第三者（入居者）に転貸することです。管理法人の代表はあなたでも良いのですが、将来の相続のことも考え、代表を自分の子供にする場合などは、法人を経由して子供に役員報酬を支払う形にできます。管理法人が第三者に転貸することで生まれた収入金額の範囲内で子供に役員報酬を支払うことに父子して、実質的に所得の分散を計ることができます。

この収入は将来の相続税の納税資金として確保することができます。子供が他の会社に勤めるサラリーマンの場合などにも子に給与を支払うことができます。また、子の会社に一括借上げをしてもらうことにより不動産収入を減らすことができ、父の所得税も節税することができます。ただし、この場合オーナーと管理法人との契約条件や管理度合いにより、管理手数料率は異なりますので注意が必要です。

■法人化の方法とは

アパート・賃貸マンション経営を法人化するには、いずれの方法を採用するにしても、いったん会社に入った収入を役員報酬として受け取り、所得を分散することになります。それなら青色申告をして「専従者給与」を払うのと同じと思われるかも知れませんが、専従者給与は“同居している配偶者”などにしか支払うことができません。しかし、法人化の場合は「役員報酬」とすれば、別居している家族にも支払うことができます。（但し、実際にこの事業にたずさわっていなければなりません）

■法人化によるメリット

アパート・賃貸マンション経営を法人化すると、法人が得る不動産所得を役員報酬というかたちで分散することができます。個人によるアパート経営の場合、1人の人の不動産所得に課税されることになるため、どうしても納める所得税が多くなってしまいます。ところが、会社を設立し、自分だけではなく、家族が役員や社員になって給与を受け取る形を作ることができれば、不動産による収益を分散することができ、納めるトータルの税金を少なくすることができるのです。また、相続の際には会社の経営を引き継ぐというかたちをとることができ、所得税や相続税対策として有効です。

●所得税のメリット
法人を設立して、その会社から役員報酬を受け取ることにより、給与所得控除の適用や所得の分散が図れます。また、個人で生命保険に加入した場合、確定申告時に生命保険控除しか受けられませんが、法人の場合は契約者（会社）、被保険者（社長）、死亡保険金受取人（会社）という契約形態にすることもでき、保険料を経費に算入することができます。

●相続税のメリット
アパート経営を法人化すると、相続税を節税することに繋がる場合があります。土地オーナー個人の土地に会社所有のアパートを建設し、相続後に敷地を会社に売却すれば、財産分けの資金や納税資金とすることができます。また、小規模企業共済は会社役員全員が加入することができ、将来の相続に備えた納税資金の確保が可能です。

不動産を子供が相続すると相続税がかかりますが、不動産が会社所有になっていれば、会社を子供にゆずることで、相続とは異なる形で不動産の経営を引き継ぐことができるのです。ただし、不動産の相続税対策に関しては、さまざまな方法や条件があるので、この分野に詳しい税理士に十分に確認し、納得してから自分が設立した会社に不動産を売却するか否かなどを判断すると良いでしょう。