不動産投資成功の秘訣「上手な管理」
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アパート業者の行う仕事は、基本的に３つあります。
●第一に、物件を建てて販売すること（販売）
●第二に、常に入居者を募集して確保すること（入居付け）
●第三に、長期にわたって建物を管理すること（建物管理）
私たちがアパート経営に取り組むときは、この３つ仕事を１つの会社責任もって行うことのできる業者を選ぶことが必要です。販売だけ、入居づけだけ、建物管理だけといった業者だと、いろんな問題が生じたときに、補完作用が期待できません。
何か問題があっても、往々にして「それは担当の○○社に伝えました」といったことで、トータルな責任ある対応なり処理が期待できないことが多いのです。３つの仕事を１社でカバーしている業者はそんなに多くありません。外観は総合的にやっているようであっても、連携プレーのまずさから、事実上は他社に丸投げしている業者が少なくないののです。将来がかかった大切な投資です。十分に情報を集め、自分の目で吟味して、信頼できる業者を見極めることが何よりも大切です。
| ○アパートの入居付けの管理の基本的な内容 |
アパートの入居付け管理には、次の１０ステップがあります。この１０のステップを、全て自分が行うか賃貸業者に委託するか、一括借り上げの業者と契約するかがあります。私はアパート経営を上手にやっていくためにも、「一括借り上げ業者」の利用をおすすめしています。
| （1）入居者募集 |
（2）入居者審査 |
（3）入居者契約 |
| （4）入金管理、入金依頼、催促 |
（5）クレーム処理 |
（6）解約 |
| （7）退去 |
（8）室内清掃 |
（9）更新手続き入所者募集 |
| （10）新入居者入居 |
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○自分で行う
自分で家賃価格を決め、入居者を募集し、室内外の維持管理についても自分でやります。すべて自分の思い通りにやっていけるので良さそうですが、マイナス面もあります。入居者のクレーム処理から始まり、家賃の支払いが遅れたときに自分で直接集金に行かなければならないとか面倒なことも含めて、ありとあらゆることを全部やっていくことになります。サラリーマンをやりながら全面的にやることは、とうてい無理です。本業として全力をあげてやっていくことが必要なことはいうまでもありません。
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| ○賃貸業者に委託する |
入居者の客付け、家賃の催促などは賃貸業者がやってくれます。しかし、入居者から発生する色々なクレームについては、自分で管理することになります。例えば入居者から「部屋の鍵をなくした」と連絡があれば、オーナーさんは合鍵を持っていってドアをあけなければなりません。こういったことは、アパート経営を副業でやっているサラリーマンでは限界がありとてもできることではありません。
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| ○アパートを販売した業者で家主代行業者をやっている業者に委託する |
アパート販売業者は、自社で設定した家賃に基づいて入居付け（入居者の確保）をし家主代行業務を行います。しかし、販売会社の場合は、販売効率をよくするため、家賃を高く設定して募集をかけることが多くなりがちです。そうすると空室が生じやすくなります。設定家賃収入とローンの差額をあらかじめ計算して、月々の返済をあてにしていたのに、空室が生じることによって、家計を圧迫することになります。奥さんから「どうなっているの。話がちがうじゃないの」と小言をいわれることになりかねません。
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| ○アパート一括繰上げ業者と契約する |
「一括借り上げ」とは一言でいうと、たとえ空室であっても、業者が一定期間、一定家賃で借り上げるシステムです。それでは家賃をコントロールできず、あまり儲からないようにおもわれるかも知れません。しかし空室が生じない点は何よりのメリットです。一定の家賃が確実に入ってくることが、これからの時代に大きな安心感を与えてくれます。もし万が一、ご主人が亡くなって、賃貸アパートを相続したとしましょう。奥さんや子供さんとしては、ご主人がどんな経営をやっておられたのか、分かりにくいと思います。
ところが一括借り上げシステムであれば、ご主人が元気な頃に取り決めた家賃がそのまま入ってくるのですから、わずらわしさが全くありません。金融機関からの返済ローンも、一括借り上げの取り決めどおりの家賃が保証されてはいってくるので、何ら心配がないのです。
一括借り上げシステムを採用している業者は少なくありません。その業者がアパートの販売の会社なのか、賃貸専門の会社なのかを慎重に見極めることが必要です。私はズバリ、賃貸専門の会社を選ぶのが正しいと、日頃から主張しています。アパートの販売会社の場合、営業マンに高率の歩合を支給したり、物件の価格に利益をたくさん乗せたりしがちです。大切な虎の子を託すのです。
賃貸業務を、誠意をもってローコストで運営している会社が望ましいでしょう。賃貸管理システムを合理化し、経費を節約している会社を選ぶことが必要です。アパートの販売がメインなのか、賃貸管理をメインに考えている会社なのか。これは重要なポイントです。同じような会社に見えても、その内容にはっきりとした違いがあるのです。
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| ○空室がないメリット |
一括借り上げのメリットについて、もう１つこんなケースを紹介しておきましょう。９戸のワンルームから構成される三階建てのアパートがありました。上の階の三室には入居者があり、下の６つは空室でした。そんなとき、アパートの所有者がなくなって相続の問題が発生したのです。広告を出して入居付けを相続上、空室は自己使用ということで、相続税の増える対象となってしまったのです。
つまり、オーナーが死んだとき、たまたま空室があったとしたら、それは自己使用とされ相続税が多くかかってくるのです。しかし、一括借り上げということになると、これは満室条件とおなじで賃貸料金が払われるので、賃貸事業と見なされます。ですからオーナー亡くなっても相続税の増える対象にはならないのです。これは一括借り上げのメリットですが、やはり、空室がでても常に満室条件と変わらないというのは大変な魅力です。空室を出さないという基本からすると、一括借り上げシステムを活用しない手はありません。 |
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