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土地活用について
■ ２０代でもアパートオーナーになれる不動産投資法【２０代不動産投資法】[AIR-20] ■ 貯金ゼロからはじめる夢の家賃収入!普通のサラリーマンが、月収７００万円 土地活用とは、自分の所有している低利用地や未利用地を、現状よりも有効に活用することをいいます。一般的には土地所有者に経済的利益をもたらす活用のしかたを「土地活用」と呼んでいる場合が多いようです。土地活用の方法としては、大きく分けると、売る、土地のまま貸す 、建物を建てて貸す、又は自己利用という4つが考えられます。土地活用法にはさまざまな方法がありますが、それぞれにメリット・デメリットがあり、土地所有者の事情により最適な方法は異なってくるため、土地活用を考えるにあたっては、正しい知識を持った上で慎重に検討する必要があります。 
土地活用:売る 目的に合わせて自在に運用できる現金が手に入り、固定資産税等の税金や管理の手間・コストから解放されます。しかし当然のことながら、土地はなくなり、資産が加速度的に減っていく可能性があります。土地活用:駐車場、資材置き場として土地のまま貸す。 借主に権利が発生せず、また少ない投資で気軽にできる土地活用法です。他の事業への転用や売却がスムーズで、相続が発生したときにも分割がしやすいというメリットがあります。しかし土地の固定資産税、所得税の優遇措置がなく、相続税対策にもならないことや、また、駐車場の場合、立地によっては借り手探しが難しかったり、料金の督促など管理面が大変な場合もあります。土地活用:定期借地として土地のまま貸す。 50年間、土地を居住用として他人に貸し、50年後に更地にして返してもらうという土地活用法です（事業用定期借地なら10〜20年以内）。借入金が必要なく、固定資産税や相続税の節税対策になります。また譲渡税不要のまとまった保証金が入り、毎月安定した地代収入も入ります。とにかく安定した収入を望む人には良い土地活用法のひとつだといえます。ただし、契約期間中は他に転用することができません。また契約が長期になるため、賃料の設定には十分配慮する必要があります。土地活用:建物を建てて貸す。 土地活用として一番多く利用されている方法です。特にアパートやマンションのような賃貸住宅の場合、店舗や倉庫のように「借主が退去したら収入がなくなる」というリスクもなく安定した収入が確保でき、相続税・固定資産税の節税対策になるというメリットがあります。しかし立地条件、建物の条件などによっては、入居率が悪い場合があり、収益性が低くなります。土地活用:共同分譲 土地所有者が宅建業者と共同して宅地分譲により土地を売却していく土地活用法です。企業の豊富な情報力や資金力で買い手を探し、開発をすることができます。また環境の良い街づくりをすることにより、社会に貢献しつつ、開発利益を享受できます。ただ事業化当初、宅地化するにあたって、高額の費用立て替えが必要になるケースがあります。土地活用:等価交換 土地所有者が不動産開発業者に土地を提供し、その土地に建った新しい不動産の同じ価値分をゆずり受ける方式です。土地の一部を業者に売却して建物の一部を取得する部分譲渡方式と、一旦土地全体を業者に売却し、建物完成後に建物の一部とその土地の共有持分を取得する全部譲渡方式があります。等価交換の場合、一定の条件を満たせば、譲渡が無かったものと見なされ譲渡税が不要になります。事業資金を調達する必要なく、借入金なしで賃貸住宅を運営することも可能になります。しかし土地に対する権利関係が複雑になり、建物の持ち分については減価償却ができないために所得税・住民税の負担は高くなってしまいます。 この他にも、トランクルームやコインランドリー、コイン洗車場などで土地活用を行う方法もあります。
 土地活用を考える場合、土地評価など自分の土地の現状把握をすることはもちろんですが、税制や法規制、社会情勢や経済情勢なども含めた広い視点から考える必要があります。まず、地域によって土地の利用用途と建物の規模の制限があるので、必ず押さえておく必要があります。また各市町村によっても独自にさまざまな建築の制限や条件があるので、これもチェックしておきましょう。前面道路の幅によっても、建物の規模や高さに制約を受けます。周辺地域はどのような状況なのか、公共施設や商業施設はどのようなものがあるのかをよく把握しましょう。それによってどういった土地活用が適しているのかだいたいのイメージがつかめてくるはずです。 また現状だけではなく、これからの地域開発計画はどうなっているのかも調べておいたほうがよいでしょう。賃貸住宅建設を考える場合は、どういう賃貸物件に需要があるのか、賃料相場はどれくらいかなど賃貸市場を調べるのは当然です。ただ不動産業者から話を聞くだけではなく、自分で計画地周辺を歩いてみることも必要でしょう。土地活用と税金は密接に関係があるため、税金に関しての知識は絶対に必要です。固定資産税、相続税、所得税など、かかる税金や、節税効果については十分に把握しておかなければなりません。 また税制は改正されることもあるので、常に関心を持っておきましょう。 土地活用するにあたっての周辺への影響も考えなければいけません。周辺の人たちとの利害関係はどうでしょうか？建物のデザインや環境への配慮も必要です。以上のようなことを、いろいろ考慮したうえで、自分にとって最も適した土地活用法を選びましょう。
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