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中古アパートに対する投資のメリットとデメリット
■ 20代でもアパートオーナーになれる不動産投資法【20代不動産投資法】[AIR-20] ■ 貯金ゼロからはじめる夢の家賃収入!普通のサラリーマンが、月収700万円 特に、中古物件の比較には「利回り」が○%などという広告がよく出ているように、その物件の収益性も大切です。通常は物件価格に対して、入居者で満室になったときの賃料で計算される場合がほとんどです。ただ、あくまでも表面上の利回りであることも多いのでしっかりとした吟味が必要になります。
想定利回り利回り計算の基本となるものです。想定家賃(中古の場合は現家賃)を物件価格(土地+建物)の合計価格で割ることにより計算することができます。例えば年間家賃収入(想定)が300万円で物件価格が4000万円の場合、300÷4000=7.5%となります。投資利回り(自己資本収益率)不動産投資をおこなう場合の総合効率を計算する場合に使われます。想定家賃(中古の場合は現家賃)を「投資家自身が拠出する資金」で割る事で計算できます。不動産投資の場合は多くの場合、金融機関からアパートローンなどの借入をおこなうため、その分利回りも大きくなります。例えば年間家賃収入(想定)が300万円で物件価格が4000万円の場合で、自己資金が1000万円の場合(残り3000万円は借り入れ)、300÷1000=30%となります。実質利回りアパート経営において最も重視したい部分です。想定家賃から固定資産税や管理費、修繕費(積立金)などの各種費用を控除したもの(実質収入)を投資総額で割るものです。要するに正味収益となります。想定利回りや投資利回りと異なりかなり実感に近い数字になります。例えば年間家賃収入(想定)が300万円で物件価格が4000万円の場合で、年間の税金が20万円、管理費が家賃の5%、積立金が30万円、借入金に対する利息負担が80万円の場合、(300-20-15-30-80)÷4000=3.875%となります。最終利回り最終利回りは最後になって見なければわかりません。上の「想定利回り」「投資利回り」「実質利回り」は投資前におこなえるシミュレーションであり、あくまでも前提が「満室」です。最終利回りは空室があった場合や家賃の値下げ、フリーレントがあった場合の損失まで含めた計算となります。ただし、これはやってみないと出せないものです。仮に、家賃の20%がそうした損失(空室・フリーレントなど)が合ったとみなすと、これまでの条件で計算した場合、2.375%となります。
アパート経営の利回りの比較で気をつけたいポイント■中古アパートの想定利回りはどう計算される?例えば以下のようなアパートがあったと仮定します。 以上の状況での利回り計算をする場合ですが、上記のような物件の場合「空き部屋の想定家賃」という問題と「入居済み案件が退去後の家賃」という二つの問題があります。 空き部屋の想定家賃例えば、空き部屋の2号室の家賃はいくらで計算されるのでしょうか? 32,000円の場合:年間賃料収入182.4万円 利回り:9.12% 以上のように、空室をいくらで計算するのかで想定される利回りはおよそ1%もの差異が生じることになります。こうした利回りを見る場合、空き物件は妥当な金額(賃料)で計算されているのかをチェックする必要があります。 入居済み案件が退去後の家賃実は例示している物件の賃料は年を経過するごとに安くなっているのです。H16年の入居者は4.8万円、H18年の入居者は4.0万円、H22年の入居者は3.2万円となっています。つまり、建物の劣化などにより、高い賃料では人が入らずに値下げしている可能性が高いのです。この場合、空室となっている賃料はもちろん、現在埋まっている3号室、4号室が退去した場合、次に入居する人の賃料はおそらく値下げしないと入ってくれない可能性があります。 仮に、全ての部屋の賃料が最低賃料である1号室と同額である3.2万円になった場合 調整後年間賃料収入153.6万円 利回り:7.68% 以上のように大幅に小さくなってしまいます。このように、中古物件などを利回りで比較しようという場合、その中身までしっかりと精査する必要があります。 ■アパートの利回りとリスクの関係利回りは高ければ高いほどいいに決まっているとおもいませんか?しかし、実際には利回りが高い物件は、それなりにリスクが高い物件でもあるわけです。そもそも、リスクというのは「ぶれ幅の大きさ」を意味しています。投資にはリスクがあるといいますが、利回り(リターン)とリスクは表裏一体です。リスクとは要するにぶれ幅のことであり、リターンが大きい投資はそれに応じたリスクがあるわけです。アパート経営でも収益物件を比較する際に「利回り」で物件比較を行います、しかし、実際には物件が上げる利回りが高いということは、逆を言えば物件価格が安いということになります。(物件価格が上昇すれば利回りは低下し物件価格が下落すれば利回りは大きくなるため) では、なぜ物件価格が安いのでしょうか?それは単純です。その物件にはその価値しかないからです。 アパート経営において流通している物件の価値というものは比較的公平だと考えて良いと思います。
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