アパート経営、不動産投資・経営のことならアパート経営方法.com
アパート経営方法.com
 total:    

中古アパートに対する投資のメリットとデメリット

トップページ > 中古アパートに対する投資のメリットとデメリット

◆オススメアパート経営・不動産投資サイト
【コンサルティングサポート付き】 アパートローン必勝マニュアル 上級編[AIR-AL]
20代でもアパートオーナーになれる不動産投資法【20代不動産投資法】[AIR-20]
貯金ゼロからはじめる夢の家賃収入!普通のサラリーマンが、月収700万円

特に、中古物件の比較には「利回り」が○%などという広告がよく出ているように、その物件の収益性も大切です。通常は物件価格に対して、入居者で満室になったときの賃料で計算される場合がほとんどです。ただ、あくまでも表面上の利回りであることも多いのでしっかりとした吟味が必要になります。



そもそも利回りとは何か?
そもそも利回りとは一体どんなものなのでしょうか?利回りの計算は1年間に得られる収益額を投資総額で割ったものです。例えば年に10万円の収入が入る物件を100万円で購入した場合の利回りは10÷100=10%ということになります。アパート経営やマンション投資などを考えている多くの方は、この「利回り」の大きさに注目されますが、利回りと一口にいっても様々な種類がありますので、ここで一旦整理しておきます。

想定利回り

利回り計算の基本となるものです。想定家賃(中古の場合は現家賃)を物件価格(土地+建物)の合計価格で割ることにより計算することができます。例えば年間家賃収入(想定)が300万円で物件価格が4000万円の場合、300÷4000=7.5%となります。

投資利回り(自己資本収益率)

不動産投資をおこなう場合の総合効率を計算する場合に使われます。想定家賃(中古の場合は現家賃)を「投資家自身が拠出する資金」で割る事で計算できます。不動産投資の場合は多くの場合、金融機関からアパートローンなどの借入をおこなうため、その分利回りも大きくなります。例えば年間家賃収入(想定)が300万円で物件価格が4000万円の場合で、自己資金が1000万円の場合(残り3000万円は借り入れ)、300÷1000=30%となります。

実質利回り

アパート経営において最も重視したい部分です。想定家賃から固定資産税や管理費、修繕費(積立金)などの各種費用を控除したもの(実質収入)を投資総額で割るものです。要するに正味収益となります。想定利回りや投資利回りと異なりかなり実感に近い数字になります。例えば年間家賃収入(想定)が300万円で物件価格が4000万円の場合で、年間の税金が20万円、管理費が家賃の5%、積立金が30万円、借入金に対する利息負担が80万円の場合、(300-20-15-30-80)÷4000=3.875%となります。

最終利回り

最終利回りは最後になって見なければわかりません。上の「想定利回り」「投資利回り」「実質利回り」は投資前におこなえるシミュレーションであり、あくまでも前提が「満室」です。最終利回りは空室があった場合や家賃の値下げ、フリーレントがあった場合の損失まで含めた計算となります。ただし、これはやってみないと出せないものです。仮に、家賃の20%がそうした損失(空室・フリーレントなど)が合ったとみなすと、これまでの条件で計算した場合、2.375%となります。

収益性(利回り)とアパート経営について
アパート投資について勉強をするとどうしても収益物件を見るときに「利回りは?」という話になってしまいます。アパート経営は投資なのでそれはそれで仕方が無いことだとはお思います。しかし、利回りというものはあくまでも表面上のもので、これを構成している各種要件を正しく把握した上で、はじめて利回りによる収益物件(アパート)の比較が重要になってくるものだと考えています。

アパート経営の利回りの比較で気をつけたいポイント

■中古アパートの想定利回りはどう計算される?

例えば以下のようなアパートがあったと仮定します。
全戸4室、内3室が入居済み。1号室・2号室は1階、3号室・4号室は2階。希望売値:2000万円。
1号室:済み:32,000円(H22年1月入居)
2号室:空き:
3号室:済み:40,000円(H20年8月入居)
4号室:済み:48,000円(H16年3月入居)

以上の状況での利回り計算をする場合ですが、上記のような物件の場合「空き部屋の想定家賃」という問題と「入居済み案件が退去後の家賃」という二つの問題があります。

空き部屋の想定家賃

例えば、空き部屋の2号室の家賃はいくらで計算されるのでしょうか?

32,000円の場合:年間賃料収入182.4万円 利回り:9.12%
40,000円の場合:年間賃料収入192.0万円 利回り:9.6%
48,000円の場合:年間賃料収入201.6万円 利回り:10.08%

以上のように、空室をいくらで計算するのかで想定される利回りはおよそ1%もの差異が生じることになります。こうした利回りを見る場合、空き物件は妥当な金額(賃料)で計算されているのかをチェックする必要があります。

入居済み案件が退去後の家賃

実は例示している物件の賃料は年を経過するごとに安くなっているのです。H16年の入居者は4.8万円、H18年の入居者は4.0万円、H22年の入居者は3.2万円となっています。つまり、建物の劣化などにより、高い賃料では人が入らずに値下げしている可能性が高いのです。この場合、空室となっている賃料はもちろん、現在埋まっている3号室、4号室が退去した場合、次に入居する人の賃料はおそらく値下げしないと入ってくれない可能性があります。

仮に、全ての部屋の賃料が最低賃料である1号室と同額である3.2万円になった場合

調整後年間賃料収入153.6万円 利回り:7.68%

以上のように大幅に小さくなってしまいます。このように、中古物件などを利回りで比較しようという場合、その中身までしっかりと精査する必要があります。

アパートの利回りとリスクの関係
利回りは高ければ高いほどいいに決まっているとおもいませんか?しかし、実際には利回りが高い物件は、それなりにリスクが高い物件でもあるわけです。そもそも、リスクというのは「ぶれ幅の大きさ」を意味しています。投資にはリスクがあるといいますが、利回り(リターン)とリスクは表裏一体です。リスクとは要するにぶれ幅のことであり、リターンが大きい投資はそれに応じたリスクがあるわけです。アパート経営でも収益物件を比較する際に「利回り」で物件比較を行います、しかし、実際には物件が上げる利回りが高いということは、逆を言えば物件価格が安いということになります。(物件価格が上昇すれば利回りは低下し物件価格が下落すれば利回りは大きくなるため)

では、なぜ物件価格が安いのでしょうか?それは単純です。その物件にはその価値しかないからです

アパート経営において流通している物件の価値というものは比較的公平だと考えて良いと思います。
ということは、利回りが高い(物件価格が安い)というのには何か理由があると考えた方が良いでしょう。
言い換えるとリスクが高い物件であるということです。

例えば「入居率の減少が今後予想される」「建物の寿命が残り少ない(劣化している)」「土地価格が下落しており、これに伴い長期的な賃料下落圧力がある」「不良住人が居住している」など色々でしょうが、最終的に賃料収入の下落や下落する要素(リスク)があるということです。


◆オススメアパート経営・不動産投資通信講座



※その他のアパート経営方法不動産投資・運営方法はトップページもしくはメニューから。
不動産投資・アパート経営ならアパート経営.com
不動産投資の基礎
不動産投資とは?
不動産投資のメリット
不動産投資のデメリット
家賃保証サービス
不動産の税金対策
物件の選び方
土地活用について
アパート経営を法人化
収益物件の選び方
他の投資の違い
アパート経営について
アパート経営が有利な訳
求められる賃貸住宅
経営を始める資金
不動産業者の選び方
不動産投資成功の秘訣
定期的管理が必要

分散投資による資産運用
収益物件探し
アパート経営の方法種類
新築アパート物件
中古アパート物件
アパート経営と利回り
収益性を左右する要素
収益物件購入費用
アパートローンと融資
融資の活用・重要性
ローン審査内容・基準
アパートローン比較
ノンリコースローン
各銀行等金利表
アパートローンの借換
アパート経営の豆知識
損金計上できる経費
経営とキャッシュフロー
経営に必要な費用・経費
不動産学習サイト
スペシャルサンクス
Copyrightc2010アパート経営、不動産投資・営のことならアパート経営方法.com All rights reserved.
inserted by FC2 system