アパート（収益物件）の価値を左右する要素

立地はアパートの価値を決める重要な要素の一つです。立地というのは、たんなる駅から近いなどの公共交通機関からの立地だけではなく、「住居としてのニーズ（需要）」がどれだけあるのか？を見ることが大切です。

住居としてのニーズが高ければ、需給の関係上、多少高い家賃も設定できます。また、築年数が古くなってもそれなりに高い価値があると言うことになります。アパート（上物）については後々のリフォームや設備の導入などで、後からでも魅力をアップさせることはできますが、土地については動かすことはできません。

アパート経営で立地を選ぶポイント

例えば、ある物件が安く中古市場で流れていた。その物件は大学の側で学生の需要はかなり見込める。現に築10年なのに入居率は100%の状態が2年以上続いている。さらに利回りは12%もある。これは買いのだ！と判断したとしましょう。

例えば物件価格4000万円、年間賃料600万円（満室時）という場合、物件利回りはなんと15%の高利回り物件です。しかし、この翌年大規模な改修が必要で、改修費用として4000万円がかかったというのであれば、改修費込みの利回りにすると利回りは7.5%にまで低下してしまいます。この例は極端だとしても、アパート経営における「アパート自体（建物や設備）」は消耗品ですから、長期的な運用を行う倍には必ず修繕、修理、改修などが必要になります。こうした点もアパートの価値を決める要素となります。

建物の設備やグレードで価値アップ？

例えば、多少価格が高くなっても、建物や設備のグレードが上がることが長期的なプラスになる場合もあります。詳しくは「アパート経営と管理・マネジメント」の項目で説明していきますが、アパート経営というものも、需要と供給のバランスにより価格が決まるものです。建物のグレードをワンランクアップさせる事で、入居者の需要が大きくアップするのであれば、それにより空室率の低下、家賃の値下げ圧力の低下など、最終的な利回りの向上につながる可能性もあります。

代表的なものとして

・ペット共生（ペット可物件やペットのための設備など）
・インターネット無料
・オール電化などへの対応がどが挙げられます。