アパート経営の方法・種類

アパート一括借り上げ（家賃保証）を利用すれば、管理業者が例えば、全6部屋を合計38万円でオーナーから借りるわけです。そして、この管理業者は通常価格の8万円で入居者を募集します。

一括借り上げ・家賃保証・サブリース契約など様々な呼び名がありますが、最近アパート経営におけるこうした一括借り上げ（家賃保証・サブリース契約）におけるトラブルが頻発しているのも事実です。たしかに、上記の説明（図解部分）だけをみれば、「一括借り上げ（家賃保証・サブリース契約）というのは保険のようなものだな。アパートローン返済までの資金計画も立てれるし、借り上げによる賃料の方がローン返済額よりも大きいからお得だな」などと考える方もいらっしゃるかもしれません。

一括借り上げ（家賃保証・サブリース契約）はそれぞれ個別の契約事項となっていますので、一概には言えませんが以下の点をしっかりと確認した方が良いでしょう。

1. 一括借り上げの期間は何年間ですか？
   だれが再契約すると約束しましたか？また、再契約時には大規模な修繕などで手出しが必要などの条件がでることもありますよ。
   
   
2. 家賃が変更される特約や契約になっていませんか？
   今の家賃が保証され続けるわけではない場合があります。例えば、先ほどの例では満室時賃料が48万円で手取りが8割の約38万円ですが、満室時賃料が30万円に引き下げられたら、手取り24万円になりますよ。こうした家賃の変額ができるようになっていませんか？

アパート経営をする上で大切なのが、管理業務です。この管理業務を専門の業者に委託するのがアパートの管理委託となります。委託に伴う管理費用がかかることになりますが、その分様々な管理業務をやってくれます。本業を持っている方（サラリーマン大家の方）や、アパートを持ちすぎて管理しきれない方などはこうした管理委託を行う事でスムーズなアパート経営が可能になります。管理業務の内容としては以下のような点が挙げられます。

・入居者や入居予定者からの質問に対する回答（クレーム対応を含む）
・入居者の審査
・家賃管理・入出金管理・滞納者への督促
・建物の維持メンテナンス（修繕・修理・清掃・ランプの交換など）

アパートを管理委託する場合の費用

概ね家賃収入の5%程度を管理報酬とする管理会社が多いですが、この金額は管理会社により異なります。また、提供するサービスによっても変わってくるかと思います。上記の費用のほかにも、リフォームが必要な場合の費用や修繕費用などはオーナー負担となります。（ちなみに、これらの費用は自主管理（オーナー自体が管理する場合）でも必要になります。

アパートを管理委託するメリット

アパート経営をするということは、建物の管理（清掃を含む）やメンテナンス、入居者からの入金（賃料振込）の管理、トラブルの解決（水が詰まったなど）に対して対応していく必要があります。もちろん、アパート経営を専業とする場合は良いですが、サラリーマン大家さんなど、別の仕事を持っている場合はそうも行かないでしょう。また、最近増えている遠隔地でのアパート経営などになるとなおさらです。

アパートの管理委託契約のデメリット

第1に費用的な問題です。実際の所、トラブル以外の面ではアパート経営にかける労力というものはさほどおおきくはありません。賃料についても最近ではネットバンクなども充実しており、オンラインバンキングで、PCとインターネットがあれば（携帯電話でも）、入出金管理が可能です。こうした管理委託を行うことでのこうした手間と、賃料の5%程度のコストが見合うかどうかは十分に検討する必要があるでしょう。

信頼できるアパート管理業者を探そう！

管理契約のメリット・デメリットを説明してきましたが、アパート経営において管理会社というのは不動産投資のパートナーとなることが多い存在です。よい管理会社とよい関係を築くことができれば、様々なよい提案をもらえたり、新しいより魅力的な物件を紹介してくれたり、入居者の確保に尽力してくれたりと大変心強い味方となります。

信頼できる管理業者を探すポイントは以下の通りです。

1. 実績
   重要です。多くのアパート管理実績があればそれなりのノウハウもあるはずです。できるだけ営業経験の長い会社を選ぶようにしましょう。ただし、実績にあぐらをかいているような企業はもちろん論外です。
   
   
2. 地域密着型
   大手よりは地域に密着している管理会社の方が、社員もその土地の人間であったり、事情を知っている人が多いのでオススメです。
   
   
3. 対応スピードの速さ（フットワークの軽さ）
   アパート経営においては様々な問題が発生する場合もあります。こうしたことに対してフットワークが軽いこと（すぐに対応してくれること）は極めて重要な要素です。
   
   
4. 紹介能力の高さ
   実際に使ってみないとわからないというところもありますが、賃貸物件（収益物件）に対してどれだけお客様を連れてこれるかといった能力も重要です。もちろん、物件次第という面もありますが、様々な提案をしてくるかも重要な判断要素です。

アパート経営の自主管理

アパートの「管理委託」のページで説明した管理業者の業務まで自分自身で管理するという方法です。
当然管理業者に支払う管理料の必要が無いので、その分オーナーとしての手取り収入は増加することになります。

・入居者や入居予定者からの質問に対する回答（クレーム対応を含む）
・入居者の審査
・家賃管理
・建物の維持メンテナンス（修繕・修理・清掃・ランプの交換など）