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アパート経営には定期的管理が必要
■ 20代でもアパートオーナーになれる不動産投資法【20代不動産投資法】[AIR-20] ■ 貯金ゼロからはじめる夢の家賃収入!普通のサラリーマンが、月収700万円 アパートの建物価値は、10年で9掛け、15年で7掛け、20年で4掛けといわれています。 建物の価値が、9掛け、7掛け、4掛けになるということは、そのまま何もしないと、建物の老朽化と共に、 近くによりオシャレなアパートやマンションが建って、入居者が移りかねません。 通常の場合、空室が10年で10%、15年で30%、20年で60%発生することが考えられます。アパート全体の手取り家賃も、10年で100%、15年で30%、20年で60%下落することが予測されます。 従って15年経過する場合、下図のように、特に近隣アパートやマンションとの差別化のためにも、アパートの外観リフォームが必要となります。
アパートの収益不動産は、一種の生き物としての世話が必要です。「金の卵を産む鶏」であり「金のなる木」です。それ自体をほおっていて、金の卵を産んでくれるものでなく、金の実をつけてくれるものではありません。それなりに餌をやり、水や肥料をやっての世話が必要です。この富をもたらすアパートの維持管理を怠ると、資産の目減りが起きてきます。平成14年5月大阪のアパートの物件を10件ほどみて回る機会がありました。 表面利回 り10%以上がほとんどでした。基本的に建物の価値が目減りしているから、一見して汚く手入れがいきとどいていないから、売り価格を押し下げざるを得なくなってきていると思われました。結果として投資利回り10%として売り出さざるをえなくなっているのです。世話管理を怠ると、物件の価値は大幅に下落します。それ自体「金の卵を産む鶏」や「金のなる木」でなくなってしまいます。お互い気をつけたいものです。アパートの世話代・修繕費は、家賃の3%〜5%を準備金として日頃から積み立てていく必要があります。アパートメンテナンス修理費計画を試算してみました。ご参考下さい。
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