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物件の選び方
■ ２０代でもアパートオーナーになれる不動産投資法【２０代不動産投資法】[AIR-20] ■ 貯金ゼロからはじめる夢の家賃収入!普通のサラリーマンが、月収７００万円 バブルが崩壊し、不動産価格は右肩上がりで上昇する傾向は無くなりました。不動産をを保有してキャピタルゲインよりも、運用して収益を上げるインカムゲインの方が重要視されてきています。産投資は昔と少し違う形態になり、不動産を証券化し、価値を賃料などの利益から算定する収益還元法が定着したのです。東京では大量のオフィス供給にもかかわらず、トップクラスビルのオフィス空室率は、ほとんど空きのない状況で、賃料も高騰しています。ただし、その一方で全国平均はマイナスが続き、四国や東北等、地方都市圏の土地は上がらない「二極化」の状態になりつつあります。 
２００７年問題による団塊世代の大量退職に伴い、オフィス労働者数は減り、大幅な増加は今後期待出来ません。それにもかかわらず、オフィス需給は増える一方で、都心部の大型開発計画は今も尽きません。その理由は、新たな集積がもたらした地域全体でのビジネス効率の向上も大きな理由にだけでなく、セキュリティーの強化、耐震性能、２４時間業務への対応など、格段に品質が上がり、それが知られ需要が高まっているのです。 東京都心部の不動産は絶好調で、一定水準を満たしたオフィスビルにはほとんど空室がありません。東京圏全体としては分譲マンションの売れ行きも好調を保っています。しかし、不動産市場が好調な場所は、東京都心部をはじめとする大都市圏に限定されます。しかし、ようやく地方でも地価下落幅は縮小傾向ですが、まだまだ東京都心部への都市機能の一極集中と不動産価格の二極化が進行してます。
●エリアの選択利回りはむしろ人気地域では低いものです。不動産価格の下落に比べて賃貸料の相場は動きが緩やかなので、不人気地域や地方地方では価格は安いが、賃料が高い状態である場合が多数あります。利回りばかりを気にしていると、人気のない辺境にたどり着いてしまいます。まず、人口動態や地域の成長性を判断し、良質な地域の中で利回りが高い物件を探すことが大切です。●周辺環境駅からの近さ、周辺環境も不動産購入時の重要ポイントです。ワンルームの場合、駅近物件は環境より優先され、コンビニエンスストアや、スーパーなどの商業施設が公園などの公共施設よりも重視される傾向にあります。それに対し、ファミリー向けマンションなどは公園などの公共施設も重要視されるようです。●築年数一概には言えませんが、新築物件と中古物件を比べ、同じ条件ならば、利回りが劣っていたとしても新築が望ましいと考えられます。昭和５５年の新耐震設計などの建築基準法の改正などを基準に考えるのも良いでしょう。安全性が違う可能性があります。 ●管理状況戸数が多く、空き室の少ない、管理人が常駐しているような集合住宅は管理が良いといえます。設備や外装などは日々進歩していますので、多くの物件をみて理解しておくことが大切です。 近年、セキュリティ関係の設備が重要視されています。目に見える部分も多くありますので、 前もって確認しておくと良いでしょう。 ●設備間取りに関していえば、広さは年々拡大してきており、借り手のニーズも広さが優先される傾向は強いですが、投資用で探すことを考えるとワンルームで20㎡以上が付加価値要素として加点の対象となるらいでしょう。実際にはそれ以下のほうが多いくらいだと思われます。設備に関しては、最近特に借り手のニーズが高いのがセキュリティです。オートロックや防犯カメラなどの設置がされているかどうかは外からもわかりますからチェックしておきましょう。
 2005年の国税調査を見ると前年度より人口が2万人減少していたことが判ります。政府の見通しでは少子高齢化現象が減少に転じるという見通しがありますが、その予想よりも早く人口減社会になっているようです。それでも、世帯数は40万強の増加が見られますが、2015年ごろを境に現象に転じることが予想されています。 人口、世帯数の減少は住宅供給の減少につながる問題です。１世帯人数の現象や家族構成の変化を見ると、住替えが促されて中古住宅物件が増加する可能性がある点を注目する必要がありそうです。世帯主を年齢層別に見ると明らかに70代以上の高齢世帯主が増加し、今後もこの傾向が続きそうです。その中でも、夫婦２人のみ、１人暮らし等、少人数構成の世帯が増える傾向にあると推測できます。この背景を考慮すると、広い間取りよりからコンパクトな広さと間取りを備え、セキュリティ面のしっかりしたマンションへの需要へと移行していると考えられます 現在、夫婦２人、一人暮らし等の少人数世帯が拡大する一方、ファミリー世帯が急激に縮小しています。一人暮らし世帯の増加は晩婚化による若年層と、高齢化に伴うお年寄りの1人暮らしが増えていることが考えられ、夫婦のみの世帯は子供が独立した高齢カップルの増加が原因であると考えられます。それとは逆に、ファミリーの世帯が減少傾向で、3人以上の住居のニーズが減少しているのです。広く、間取りが多い戸建てよりも、コンパクトな間取りと広さのニーズが高り、留守が多くなる為、セキュリティが強化されたマンションのニーズが高まっているのもこれらの世帯構成変化の影響ががあると考えられます。
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